對于Mar House的許多居民來說，過去的一年是在永恒的暮色中度過的。

這座位于倫敦北部Colindale的七層大樓被藍色的網(wǎng)和腳手架覆蓋著，在白天的時候，它的房間被陰影籠罩著。網(wǎng)是為了取代建筑易燃的格倫費爾風(fēng)格的包層和木制陽臺。

但在這座擁有95套公寓的大樓里，幾乎沒有陰郁的跡象。雖然工程于2022年4月開始，去年開始搭建腳手架，但自5月以來一直處于暫停狀態(tài)。承包商在拆除包層后離開了現(xiàn)場，該街區(qū)的自由持有人Old House Group欠了他70萬英鎊。

覆蓋層癱瘓只是一系列問題中的一個，這些問題使Mar House的居民陷入了租賃的噩夢。這些居民購買公寓是為了實現(xiàn)擁有住房的夢想。

他們現(xiàn)在面臨著一個沒有外墻的冬天，被困在找不到買家的公寓里，而該街區(qū)的永久持有人在6月份進入了破產(chǎn)管理。與此同時，對他們困境的指責(zé)與參與管理該區(qū)塊的眾多公司提出的相互矛盾的指控糾纏在一起。

在英國340萬公寓承租人中，許多人每天都面臨著包層問題、負擔(dān)不起且往往不透明的服務(wù)費以及無力感的困擾，而政府解決租賃丑聞的努力卻遲遲沒有進展，而Mar House承租人的經(jīng)歷將與他們的經(jīng)歷相一致。

腳踩梯子

在頂樓，馬丁·雷切夫（Martin Raychev）翻閱著一個裝有數(shù)百張紙的活頁夾。這本書記錄了他自2015年買下這套價值32.3萬英鎊的一居室租賃公寓以來所面臨的諸多問題：給國會議員的信、服務(wù)費通知（其中一份收費6.5萬英鎊），以及一份市政通知，警告該街區(qū)存在多種火災(zāi)隱患。

租賃——一種常見的房屋所有權(quán)形式，尤其是公寓——買家購買了在一段時間內(nèi)居住在一處房產(chǎn)中的權(quán)利。承租人定期向物業(yè)的自由人支付地租及服務(wù)費，并須遵守租約所載的條件。

“這就像一份兼職工作，”雷切夫在談到這個抱怨百科全書時說?！疤膳铝?。”

其他人已經(jīng)放棄住在這個街區(qū)。Krishna Panchal去年從她的公寓搬到了她丈夫在薩里的家。她說：“當(dāng)我懷女兒的時候，我們只是覺得這里的環(huán)境不適合孩子，因為施工還在進行，我們無法進入陽臺?！?/p>

由于消防安全問題，她幾乎不可能獲得抵押貸款，因此找不到買家，她不得不為一套空置的公寓支付75%的工資。

事情本不該是這樣的。該項目于2016年由現(xiàn)已解散的開發(fā)商Mar City Homes完成，耗資2600萬英鎊，被鮑里斯·約翰遜（Boris Johnson）領(lǐng)導(dǎo)的倫敦市長辦公室描述為使用模塊化建筑技術(shù)開發(fā)的“創(chuàng)新范例”。

由于Colindale被確定為約翰遜的“機會區(qū)”之一，該街區(qū)——包括15套租賃公寓和31套共有公寓，其余為社會住房——對首次購房者很有吸引力。

“當(dāng)我第一次搬進來的時候，我很高興，”潘查爾說，她于2016年在Mar House買下了她的共有房屋。不到7個月，一根管道破裂，問題就開始了。

“我度假回來，廚房里只有一大灘水，所有東西都被水損壞了，”她說。

2021年，由于房屋再次漏水，她不得不支付數(shù)千英鎊進行重新裝修，并重新鋪設(shè)地板。

“這就像生活在噩夢中，”她說?！拔矣X得我讓我的家人陷入了一個無法擺脫的境地。”

其他幾位居民也有類似的漏水問題，導(dǎo)致財產(chǎn)和物品受損。倫敦巴尼特自治市（London Borough of Barnet）在2022年發(fā)布的改進通知凸顯了建筑的糟糕標(biāo)準(zhǔn)，該通知引發(fā)了人們對潮濕、發(fā)霉和天然氣供應(yīng)問題的擔(dān)憂。

承租人還向該建筑的擔(dān)保提供商——國家房屋建筑委員會（National House building Council，簡稱NHBC）提出了五項索賠。

格倫費爾的影子

2017年6月的格倫費爾大廈大火是英國自二戰(zhàn)以來最致命的住宅火災(zāi)，倫敦西區(qū)有72人喪生。后來對這場悲劇的調(diào)查得出結(jié)論，易燃的鋁復(fù)合材料（ACM）包層是火災(zāi)的主要原因。

2019年10月，Mar House的居民被告知他們的房屋被包裹在相同的包層中。他們是全英國514處被發(fā)現(xiàn)覆蓋了ACM的房產(chǎn)之一，這些房產(chǎn)主要是公寓樓。

幾周后，他們被要求簽署表格，以獲得政府2億英鎊的“ACM基金”，該基金旨在加速更換致命材料。

還設(shè)立了一個醒著的監(jiān)視，包括每天24小時在街區(qū)巡邏，尋找火災(zāi)，居民被告知工作應(yīng)該在2020年5月開始。

四年過去了，它的包層還沒有被更換——這是英國514座acm包層建筑中僅有的60座沒有更換包層的建筑之一。消防監(jiān)視仍然存在，每個租賃人的費用為數(shù)千英鎊，負責(zé)該街區(qū)安全的建筑物的自由持有人也在管理中。

在租賃人等待覆層拆除開始的時候，在幕后，他們基本上不知道，Old House Group （OHG）于2020年9月以170萬英鎊的價格從South staff Group手中購買了永久業(yè)權(quán)。

OHG由總經(jīng)理Nasser Alanizy于2019年2月成立?，F(xiàn)年41歲的他是20多家公司的董事，其中大部分是房地產(chǎn)公司，他的投資組合還包括一家保險代理和金屬門制造商。

盡管永久業(yè)權(quán)持有人最終要對街區(qū)的安全和財務(wù)狀況負責(zé)，但英國財產(chǎn)法對誰可以擁有永久業(yè)權(quán)幾乎沒有規(guī)定?！叭魏稳硕伎梢詠?，成立一家公司，購買永久業(yè)權(quán)，開始收取服務(wù)費，而不需要任何支票，”為租賃人服務(wù)的慈善機構(gòu)租賃知識合作組織（Leasehold Knowledge Partnership）的受托人主席馬丁?博伊德（Martin Boyd）表示。

但是OHG為什么要買一個有包層問題的建筑呢？Quantuma Advisory的管理人員將OHG描述為不從事“傳統(tǒng)意義上的”交易，其唯一目的是修復(fù)包層，開發(fā)建筑，并通過出售獲得回報。

2020年8月，就在OHG購買Mar House的永久產(chǎn)權(quán)前一個月，政府出臺了新的規(guī)定，允許永久產(chǎn)權(quán)持有人在沒有規(guī)劃許可的情況下在街區(qū)上增加兩層樓。

引入這些“許可發(fā)展權(quán)”的目的是為了增加住房數(shù)量，但活動人士警告稱，這將為土地所有者帶來意外之財。

到11月，OHG提交了一份申請，要求在Mar House上再增加兩層樓，其中將包括34套公寓。2021年6月，該計劃獲得了巴尼特議會的批準(zhǔn)，盡管有17封反對信，而只有一封支持信。

工程從來沒有開始，但是Raychev說，這標(biāo)志著OHG的問題的開始。如果工程開始了，Raychev將被迫搬出他的頂層公寓。

推卸責(zé)任

英國的住宅區(qū)管理也采用了類似的結(jié)構(gòu)。自由產(chǎn)權(quán)人通常會雇傭管理代理公司來管理一個街區(qū)的維護和維修，期限通常為幾年，同時向租賃人收取服務(wù)費來支付維修費用。

這種多層次的責(zé)任體系在Mar House顯得更加復(fù)雜。在OHG擁有后的頭18個月內(nèi)，又任命了4名管理代理人。

Pinnacle是OHG接手時的代理商，在OHG的管理下只待了7個月。該公司告訴《觀察家報》，由于對永久產(chǎn)權(quán)持有人存在重大但未指明的擔(dān)憂，它已經(jīng)終止了與OHG的合同，這意味著它無法繼續(xù)與OHG保持關(guān)系。

Arrow租賃管理公司于2021年6月至10月期間成立，在發(fā)現(xiàn)無法解決的嚴(yán)重財務(wù)問題后離職，其中包括該建筑服務(wù)費基金可能出現(xiàn)27.6萬英鎊的赤字。

在給居民的一封宣布退出的電子郵件中，它聲稱OHG拒絕支付其應(yīng)支付的服務(wù)費，這加劇了資金短缺。

接替它的是Solum Estates，該公司在指責(zé)OHG“用它的信箋欺騙性地向居民發(fā)送發(fā)票”，要求租戶支付服務(wù)費用后離職。

然而，它確實證實，雖然文具是在未經(jīng)授權(quán)的情況下使用的，但要求將錢存入索倫開設(shè)的一個銀行賬戶，而不是由自由持有人控制的賬戶。Solum表示，在接到居民要錢的通知五天后，他們就停止了對Mar House的管理。

OHG稱欺詐指控“毫無根據(jù)”，并證實該賬戶上有管理代理人的銀行詳細信息。

第四位管理代理是一家名為本杰明·史蒂文斯（Benjamin Stevens）的公司，在2022年1月至2023年5月期間任職，但在其任期內(nèi)，租戶對服務(wù)費要求提出了投訴。

其中包括一位名叫尼爾·達迪亞的居民，他在2023年收到了一封信，其中包括總計7.5萬英鎊的服務(wù)費欠款。他花了30.5萬英鎊買了這套公寓。

此前，他延長了抵押貸款期限，以便在2020年支付8000英鎊的服務(wù)費欠款。

本杰明·史蒂文斯表示，該公司并沒有要求達迪亞支付7.5萬英鎊，而是需要向保修提供商NHBC出示收費證明?！斑@就是為什么覆蓋層和健康安全工程的費用被提高的原因：NHBC需要他們考慮支付所發(fā)生的費用，”它說。

它補充說：“國家住房服務(wù)委員會的索賠違反了每套公寓的保修期，所以這就是為什么每套公寓都必須‘承擔(dān)’國家住房服務(wù)委員會在保修期下被要求支付的費用?！?/p>

該公司表示，它一直很樂意與租賃人討論成本問題，最終是自由地所有人決定向租賃人收取多少費用。

2022年底，擁有79套房屋長期租約的住房協(xié)會Sanctuary對OHG對該街區(qū)的管理感到非常沮喪，以至于向一級財產(chǎn)法庭申請取消其管理權(quán)。該案在上法庭之前就得到了解決，獨立管理代理人蒙德·泰勒（Maunder Taylor）于2023年5月被起訴。

OHG表示，該地塊的所有問題在其參與之前就已存在，并在購買永久產(chǎn)權(quán)后發(fā)現(xiàn)了這些問題。

它聲稱Sanctuary參與了區(qū)塊的開發(fā)，因此有責(zé)任支付和修復(fù)這些缺陷，而這些款項從未支付。

它補充說，它無法從Sanctuary收回這些費用，因此不得不自己支付租賃人的費用。該公司還表示，所有管理代理都是由承租人推薦的。

Sanctuary的一位發(fā)言人否認了這一說法，并表示該公司與Mar City Homes沒有任何關(guān)系，只是個別公寓的租賃人，因此“對建筑物的結(jié)構(gòu)或外部部分沒有控制權(quán)，也沒有進行任何工程的合法權(quán)利”。該發(fā)言人補充說，他們“與居民一樣感到沮喪”，因為該街區(qū)的缺陷尚未得到解決。

一連串的債務(wù)

今年4月，OHG的財務(wù)問題公諸于眾。

被任命為Mar House設(shè)計另外兩層樓的建筑師阿克羅伊德·勞里（Ackroyd Lowrie）發(fā)出了一份請愿書，要求該公司停業(yè)。更多的債權(quán)人會出現(xiàn)。

OHG從專業(yè)房地產(chǎn)貸款機構(gòu)KSEYE獲得貸款，以該建筑作為擔(dān)保，購買了該物業(yè)的永久產(chǎn)權(quán)。

在對貸款進行了幾次再融資后，該公司錯過了付款期限，并于今年5月指定了接管人。

隨后的文件顯示，OHG沒有償還任何貸款，欠KSEYE 370萬英鎊，包括初始貸款、利息和費用。OHG否認了這一點，并表示已經(jīng)付款。

管理人員發(fā)現(xiàn)，Alanizy還為與他有關(guān)的其他幾處房產(chǎn)進行了再融資，這些房產(chǎn)都是與KSEYE有關(guān)的，據(jù)信欠款總額為530萬英鎊。

商人的債務(wù)也延伸到其他貸方。2021年7月，Alanizy的Wilton Place Ltd獲得了640萬英鎊的過橋貸款，用于從貸方CapitalRise購買貝爾格拉維亞（Belgravia）的二級聯(lián)排別墅。接管人已于今年二月委任。

OHG于今年6月進入行政管理。

管理人員的提案顯示，OHG欠債權(quán)人120萬英鎊，其中包括欠英國天然氣公司1.2萬英鎊，欠Pro Sentry公司33萬英鎊，Pro Sentry是一家在Mar House進行喚醒看守的公司，以及未支付的70萬英鎊，導(dǎo)致包層承包商T&T立面離開了現(xiàn)場?！队^察家報》了解到，T&T打算在某個時候回到現(xiàn)場，但租賃方對工作何時完成一無所知。

據(jù)了解，在該地塊的永久產(chǎn)權(quán)被拍賣后，一位新買家已經(jīng)接受了他的報價。

不過，未來的承租人有希望避免Mar House居民所經(jīng)歷的事情。在保守黨政府的最后幾天，它制定了《租賃和永久業(yè)權(quán)改革法》，使租賃人更容易管理他們的建筑，同時提高了服務(wù)費的透明度。工黨承諾要走得更遠，并在國王的演講中包括了租賃和公有財產(chǎn)改革法案。該法案旨在“終結(jié)封建租賃制度”，并將完全禁止出售新的租賃單位，這樣一來，不需要自由人的公有土地就成為默認的使用權(quán)。

然而，在選舉前承諾廢除租賃權(quán)后的第一個100天，這一承諾現(xiàn)在被推到了議會的最后，這讓活動家們非常沮喪。

對于像Raychev這樣的租賃人來說，這些變化來得還不夠快。“這段時間對我來說真的很糟糕，”他說。“到2025年，這種（租賃）制度應(yīng)該不復(fù)存在?！?/p>