羅比·塞奎拉| Stateline.org

在美國選民下個月將考慮的眾多投票問題中，住房專家正在密切關(guān)注加州和一個被稱為33號提案的問題。33號提案提議廢除該州對當(dāng)?shù)刈饨鸸苤频南拗啤?/p>

如果獲得通過，該法案將賦予地方政府制定或修改租金管制法律的權(quán)力。對于倡議者來說，通過第33號提案將是正面解決加州住房危機的關(guān)鍵機會。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，擊敗第33號提案意味著在這個為企業(yè)房東賺了數(shù)十億美元的市場上維持現(xiàn)狀。

雖然租金管制——限制租金上漲——為租戶提供了救濟，但一些經(jīng)濟學(xué)家認為，存在重大的權(quán)衡：租金管制政策可能導(dǎo)致未受控制的單元租金上漲，降低房東維持單元的動力，抑制新租賃住房的創(chuàng)造——加劇可負擔(dān)住房的短缺。

根據(jù)全國低收入住房聯(lián)盟（National Low Income Housing Coalition）的數(shù)據(jù)，自2021年1月以來，全國各州和地方已經(jīng)實施了300多項新的租戶保護措施。全國低收入住房聯(lián)盟是一個推動住房負擔(dān)能力的非營利組織。

一些住房倡導(dǎo)者認為，如果加州人批準(zhǔn)投票問題，其他州可能會效仿，在未來幾年擴大租金管制，以防止大幅漲價迫使中低收入租戶撤離。

如果投票倡議獲得通過，它可能會“在全國范圍內(nèi)產(chǎn)生反響”，自由傾向倡導(dǎo)組織“投票倡議戰(zhàn)略中心”（ballot initiative Strategy Center）的執(zhí)行主任克里斯·梅洛迪·菲爾茲·菲格雷多（Chris Melody Fields Figueredo）說?！白砸咔橐詠恚谶x民手中，租房者保護措施已顯示出（獲得通過的）可能性?！?/p>

租金管制在加州有著悠久的歷史。1995年之前，只要房東仍能獲得合理的經(jīng)濟回報，地方政府就被允許實施租金管制。

但那一年，在房地產(chǎn)業(yè)的支持下，立法者通過了《科斯塔-霍金斯租賃法案》（Costa-Hawkins Rental Act）。它實施了新的規(guī)定：對共管公寓和單戶住宅不實行租金管制，對1995年以后建成的房產(chǎn)不實行租金管制。

在2018年和2020年，選民都否決了類似于第33號提案的廢除科斯塔-霍金斯法案的措施。今年，在這個問題上，雙方的游說者都向33號提案的競選活動投入了大量資金，這引起了全國住房倡導(dǎo)者和房東行業(yè)團體的關(guān)注。

據(jù)《洛杉磯時報》報道，由艾滋病保健基金會領(lǐng)導(dǎo)的33號提案的支持者已經(jīng)籌集了近4000萬美元；以加州公寓協(xié)會問題委員會（California Apartment Association Issues Committee）為首的反對者已經(jīng)籌集了大約7500萬美元來擊敗它。

不同的風(fēng)景

自該措施于2020年被否決以來，住房政策發(fā)生了很大變化。

根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的數(shù)據(jù)，自2019冠狀病毒病大流行以來，經(jīng)濟適用房的短缺加劇，全國租金價格上漲了26%。根據(jù)全國低收入住房聯(lián)盟（National Low Income Housing Coalition）的數(shù)據(jù)，美國目前需要700多萬套住房給極低收入的租房者。2019年至2022年間，這類住房的短缺增加了近50萬套。

“這讓數(shù)百萬美國人被迫在支付房租和支付食物和救生藥物等基本必需品之間做出選擇，”健康公平政策與倡導(dǎo)診所主任、喬治華盛頓大學(xué)法學(xué)院臨床法學(xué)副教授艾米麗·本弗（Emily Benfer）說。

“這已經(jīng)成為一個影響各個政治派別的人的問題，”本弗說。

加州受到的沖擊尤其嚴(yán)重：加州公共政策研究所（Public Policy Institute of California）的數(shù)據(jù)顯示，該州44%的家庭是租房者，這一比例僅次于紐約州。

根據(jù)Stateline最近的一項分析，56%的加州租戶將至少30%的收入用于住房，這種情況被稱為“成本負擔(dān)”。這是全國第五高的比率。

盡管2019年的一項法律限制了全州房東每年可以增加多少租金——對于大多數(shù)公寓和至少15年的房屋，一年的上限不超過10%——但加州的租金繼續(xù)飆升，遠遠超過了租房者的工資。

近年來的民意調(diào)查顯示，全國選民越來越重視住房負擔(dān)能力和租戶保護。民主黨總統(tǒng)候選人卡瑪拉·哈里斯在競選中談到了房租管制，拜登政府今年夏天提出了一項計劃，在兩年內(nèi)限制全國房租上漲。

然而，一些經(jīng)濟學(xué)家說，房租管制是一個壞主意，因為它可能加劇住房危機。

“房租管制幾乎和工具箱里的任何經(jīng)濟政策一樣不光彩。哈佛大學(xué)教授、曾在奧巴馬政府擔(dān)任首席經(jīng)濟學(xué)家的杰森·福爾曼（Jason Furman）在7月份接受《華盛頓郵報》采訪時表示：“我們恢復(fù)和擴大該計劃的想法最終將使我們的住房供應(yīng)問題變得更糟，而不是更好。”

全國公寓協(xié)會（National Apartment Association）是一個游說團體，代表著全球1,200多萬套公寓的業(yè)主。該協(xié)會表示，租金管制措施抑制了開發(fā)商建造新公寓的積極性。

該集團在其網(wǎng)站上表示：“由于幾乎沒有盈利能力，投資者將把資金轉(zhuǎn)移到其他不受租金管制的司法管轄區(qū)。”“實際上，這些政策通過迫使一個不斷壯大的社區(qū)競爭更少的住房單元，從而提高了所有住房的成本。”該組織拒絕接受Stateline的采訪。

亞歷山德拉·阿爾瓦拉多（Alexandra Alvarado）是美國公寓業(yè)主協(xié)會（American Apartment Owners Association）的營銷和教育主管，該協(xié)會是一個幫助房東進行租戶篩選和其他服務(wù)的行業(yè)組織，她說，加州的小夫妻房東——在租房者和公司房東之間的拉鋸戰(zhàn)中經(jīng)常被忽視的群體——無法彌補租金管制可能造成的損失，不像財務(wù)健康的公司房東。

“夫妻店房東通常不會像公司房東那樣頻繁地提高租金，但租金管制迫使他們不斷提高租金，否則就有落后的風(fēng)險，尤其是在房客搬走的時候，”她在接受采訪時說。

“一個主要的試驗場”

除了加州的措施，加州的兩個城市——伯克利和舊金山——也在投票中提出了經(jīng)濟適用房措施。伯克利市議會支持的一項提案將把年租金漲幅限制在5%以內(nèi)，并取消一些租金管制豁免，而舊金山則將通過簡化許可程序來加快經(jīng)濟適用房項目的發(fā)展。

房東團體在伯克利提出了一項與之競爭的提案，該提案將擴大租金管制豁免范圍，代表租戶將部分城市收入直接交給業(yè)主，并限制該市租金監(jiān)督委員會的權(quán)力。

加州公寓協(xié)會（California Apartment Association）堅持認為，租金管制降低了開發(fā)商建造新公寓的動力。該組織認為，租金管制可能導(dǎo)致影子市場，在那里，富有的租房者從非常理想的地區(qū)人為壓低的租金中獲益，從而限制了真正有需要的人進入。

但該協(xié)會的一些說法在法庭上受到了質(zhì)疑，一項裁決要求該組織與選民分享潛在的錯誤信息。

8月，薩克拉門托的一家高級法院裁定，該組織必須修改其反對選民指南中關(guān)于33號提案的幾項誤導(dǎo)性聲明。法院發(fā)現(xiàn)，該協(xié)會聲稱第33號提案“將有效推翻100多項州住房法”，并“消除”全州范圍的租金管制，這是誤導(dǎo)性的。

美國公寓業(yè)主協(xié)會（American Apartment Owners Association）的阿爾瓦拉多（Alvarado）說，如果33號提案失敗，選民可能已經(jīng)發(fā)出信號，表明各州，乃至整個國家，還沒有準(zhǔn)備好實施嚴(yán)格的租金管制政策。

“加州是一個主要的試驗場。整個國家都在關(guān)注加州在做什么，住房問題是聯(lián)邦政府關(guān)注的問題之一。”“如果（租金管制）在加州沒有通過，其他州可能會猶豫是否采取類似的措施，這可能會為全國的租金管制工作設(shè)定一個界限。”

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