吉隆坡，10月4日——這是一個(gè)工作日的午餐時(shí)間，在八打嶺惹亞的這個(gè)購(gòu)物中心里，成群的辦公室職員排隊(duì)進(jìn)入里面的餐廳，本應(yīng)該在這個(gè)時(shí)候到達(dá)，讓空氣中充滿聊天聲。相反，游客的流量是零星的。

雖然熱門購(gòu)物中心的停車場(chǎng)在這個(gè)時(shí)候通常會(huì)爆滿，但這里仍然有空位，因?yàn)槭晨退坪醵既チ速?gòu)物中心外的餐館，而不是購(gòu)物中心內(nèi)的餐館。

在里面，一些顧客在寬敞的走廊里徘徊，似乎是在逛街。另一些人則獨(dú)自坐在安靜的咖啡館里喝著飲料，然后很快就離開(kāi)了。在購(gòu)物中心看到的購(gòu)物者大多是有目的的，他們直接前往預(yù)定的商店，沒(méi)有停留超過(guò)需要的時(shí)間。

這是在八打靈惹亞的Atria購(gòu)物畫(huà)廊，但這種場(chǎng)景并不是它獨(dú)有的;其他購(gòu)物中心也經(jīng)常效仿這一模式，這些購(gòu)物中心經(jīng)歷了重大的改造和翻新，以提供更現(xiàn)代、更有活力的吸引力，但它們現(xiàn)在面臨著來(lái)自新對(duì)手的激烈競(jìng)爭(zhēng)，這些新對(duì)手的設(shè)計(jì)來(lái)自該集團(tuán)，旨在利用當(dāng)前消費(fèi)者的零售購(gòu)物偏好。

the Atria于20世紀(jì)80年代首次開(kāi)放，于2007年被OSK Property Holdings Bhd收購(gòu)，并于2015年重新開(kāi)發(fā)并重新開(kāi)放，希望能夠避開(kāi)附近1 Utama的競(jìng)爭(zhēng)。

雖然重建項(xiàng)目能夠在一段時(shí)間內(nèi)捕捉到Atria作為社區(qū)購(gòu)物中心的吸引力，但零售購(gòu)物景觀在重新啟動(dòng)后的幾年里發(fā)生了重大變化。

2024年10月3日，在八打靈查亞的Atria購(gòu)物畫(huà)廊，人們?cè)谏痰晖饪吹搅硕诜e板。- Firdaus Latif拍攝

競(jìng)爭(zhēng)新衛(wèi)士

現(xiàn)在，Atria發(fā)現(xiàn)自己夾在不到一公里遠(yuǎn)的新購(gòu)物中心Starling Mall和更新的Megah Rise Mall之間，兩者也近在咫尺。

與此同時(shí)，它還在與已成長(zhǎng)為馬來(lái)西亞最大購(gòu)物中心之一的1 Utama商場(chǎng)抗衡。

競(jìng)爭(zhēng)的影響是顯而易見(jiàn)的。在Atria的上層，外面寫(xiě)著“即將開(kāi)業(yè)”或“即將開(kāi)業(yè)”的新聞商店的海報(bào)已經(jīng)隨著時(shí)間的推移而褪色，這表明了對(duì)購(gòu)物中心零售地塊的需求水平。

開(kāi)車不遠(yuǎn)就是星城購(gòu)物中心。它于2016年底開(kāi)業(yè)，其零售組合反映了購(gòu)物者在購(gòu)物中心日益同質(zhì)化的情況下不斷變化的偏好，并著重強(qiáng)調(diào)食品和飲料商店作為差異化產(chǎn)品。

優(yōu)先權(quán)似乎是有效的。在同一時(shí)間訪問(wèn)中，客流量明顯更大，餐館和美食廣場(chǎng)以及個(gè)人商店的顧客更多。這兩家商場(chǎng)之間的并列表明，老商場(chǎng)必須彌補(bǔ)與新一代競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距。

攝于2024年8月8日，八打靈查亞的查亞購(gòu)物中心。-圖片由Raymond Manuel提供

并不是唯一的困境

大約四公里外是查亞購(gòu)物中心，這是八打靈查亞最古老的購(gòu)物中心之一。經(jīng)過(guò)拆除和全面重建，Jaya于2014年重新開(kāi)放，曾經(jīng)是該地區(qū)購(gòu)物者的首選目的地。

如今，它發(fā)現(xiàn)自己與經(jīng)過(guò)類似改造的數(shù)字商城(Digital Mall)和33號(hào)廣場(chǎng)(Plaza 33)在一起，它們都試圖在馬來(lái)西亞新購(gòu)物中心的海洋中找到自己的獨(dú)特身份。

記者走訪了該商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)許多地段無(wú)人居住，尤其是高層。營(yíng)業(yè)的商店——主要是餐館和咖啡館——顧客也不多。

2024年8月8日，在八打靈查亞的查亞購(gòu)物中心，可以看到關(guān)閉的商店。-圖片由Raymond Manuel提供

這些購(gòu)物中心的命運(yùn)也表明了重新開(kāi)發(fā)已經(jīng)衰落的購(gòu)物中心所涉及的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)報(bào)道，重新開(kāi)發(fā)Jaya購(gòu)物中心的成本超過(guò)4億令吉，并且在入住率方面再也無(wú)法恢復(fù)其鼎盛時(shí)期的成功。

這種風(fēng)險(xiǎn)也不局限于小型社區(qū)購(gòu)物中心，即使是以前的巨頭也同樣容易受到影響。1988年開(kāi)業(yè)時(shí)，素邦查亞的素邦大游行曾是東南亞最長(zhǎng)的購(gòu)物中心，成為當(dāng)時(shí)的旅游勝地。

面對(duì)新的大型商場(chǎng)，它的受歡迎程度持續(xù)下降，業(yè)主在2016年進(jìn)行了翻新。然而，盡管如此，它還是無(wú)法扭轉(zhuǎn)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的流失，尤其是步行距離內(nèi)的帝國(guó)購(gòu)物畫(huà)廊。

這張資料照片顯示的是2023年11月9日吉隆坡華氏88購(gòu)物中心的外觀。- Choo Choy May攝

很難，但并非不可能

在吉隆坡，華氏88 (Fahrenheit88)作為一家成功應(yīng)對(duì)零售環(huán)境挑戰(zhàn)的購(gòu)物中心脫穎而出。華氏88原名吉隆坡廣場(chǎng)(KL Plaza)，經(jīng)過(guò)大規(guī)模翻修后于2010年8月重新開(kāi)業(yè)。華氏88通過(guò)地下通道與Pavilion、Pavilion Elite和Starhill Gallery相連，人流不斷。

現(xiàn)在在Pavilion集團(tuán)的所有權(quán)下，它被完全重新設(shè)計(jì)，以適應(yīng)附近頂級(jí)購(gòu)物中心的風(fēng)格。

這次改造不僅讓購(gòu)物中心重新獲得了昔日的成功，而且還超越了它，把重點(diǎn)放在了餐飲上。