吉隆坡，10月4日——巴生谷不斷涌現(xiàn)的新購(gòu)物中心對(duì)那些努力保持競(jìng)爭(zhēng)力的老商場(chǎng)的生存構(gòu)成了重大挑戰(zhàn)，但專家表示，威脅不僅僅是新對(duì)手的出現(xiàn)。

他們表示，較老的購(gòu)物中心——尤其是那些已經(jīng)為應(yīng)對(duì)之前的競(jìng)爭(zhēng)而進(jìn)行了翻新的購(gòu)物中心——的衰落，現(xiàn)在更有可能是由于馬來(lái)西亞人購(gòu)物習(xí)慣的快速變化，以及地點(diǎn)和零售策略等傳統(tǒng)問(wèn)題。

馬來(lái)西亞科技大學(xué)(UiTM)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融副教授穆罕默德·納吉布·拉扎利(Muhammad Najib Razali)表示，隨著現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手改變了消費(fèi)者的偏好和期望，這些購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施都較舊，難以吸引購(gòu)物者。

“像Atria和Subang Parade這樣的商場(chǎng)客流量低通?？梢詺w因于幾個(gè)因素，包括缺乏差異化和過(guò)時(shí)的設(shè)施。這些在90年代設(shè)計(jì)和建造的購(gòu)物中心一直在努力跟上不斷變化的消費(fèi)者偏好。

“今天的消費(fèi)者尋求的不僅僅是傳統(tǒng)的零售;他們渴望獨(dú)特的體驗(yàn)、娛樂(lè)選擇，以及現(xiàn)代、美觀的環(huán)境——這些都是這些老商場(chǎng)經(jīng)常做不到的?！?/p>

雖然馬來(lái)西亞在Covid-19大流行之前已經(jīng)有多余的購(gòu)物中心，但這并沒(méi)有阻止開(kāi)發(fā)商在此期間推出更多的購(gòu)物中心，包括高端的例子，如the Exchange TRX，可以說(shuō)已經(jīng)取代了Suria KLCC，成為該國(guó)首屈一指的購(gòu)物中心。

更多的項(xiàng)目也將上線，比如將于明年向公眾開(kāi)放的7層118 Mall。穆罕默德·納吉布說(shuō)，這些購(gòu)物中心將繼續(xù)通過(guò)更現(xiàn)代化的設(shè)施、更好的可達(dá)性和更多樣化的租戶組合吸引更廣泛的受眾，從而吸引購(gòu)物者離開(kāi)舊的購(gòu)物中心。

他說(shuō)，這些特性將構(gòu)成重大挑戰(zhàn)，特別是對(duì)于那些在過(guò)去幾十年里由于消費(fèi)者偏好的急劇變化而更新過(guò)的產(chǎn)品。

這是2024年6月26日拍攝的吉隆坡白沙羅購(gòu)物中心全景。-雷蒙德·曼紐爾攝

其中包括2012年至2015年重新開(kāi)發(fā)并重新開(kāi)放的Atria購(gòu)物畫(huà)廊，以及2016年進(jìn)行翻新的東南亞最長(zhǎng)的購(gòu)物中心Subang Parade。其他購(gòu)物中心，如八打靈查亞的查亞購(gòu)物中心(Jaya Shopping Centre)和吉隆坡的華氏88 (Fahrenheit88)，也在過(guò)去10年進(jìn)行了翻新，并重新開(kāi)業(yè)，取得了不同程度的成功。

當(dāng)華氏88在Pavilion集團(tuán)的保護(hù)傘下上升到新的高度時(shí)，其他品牌卻在努力重現(xiàn)過(guò)去的成功。

UiTM建筑、規(guī)劃和測(cè)量學(xué)院工量測(cè)量系講師Azrai Azman表示，這些例子顯示了地點(diǎn)、租戶組合和設(shè)施之間至關(guān)重要的相互作用。

他說(shuō)，正確的組合意味著“適當(dāng)規(guī)模”的購(gòu)物中心即使在人口密度較低的地區(qū)也可以競(jìng)爭(zhēng)，而錯(cuò)誤的購(gòu)物中心即使在吉隆坡金三角等最高檔的地區(qū)也會(huì)陷入困境。

“雖然超市可能在居民區(qū)附近，但這并不能保證客流量。人們可能會(huì)選擇其他目的地，”他在談到經(jīng)營(yíng)不善的翻新購(gòu)物中心時(shí)說(shuō)。

阿茲拉伊補(bǔ)充說(shuō)，找到一個(gè)獨(dú)特的利基市場(chǎng)也可以給老商場(chǎng)帶來(lái)一條生命線，他以百打靈惹亞的Amcorp Mall在跳蚤市場(chǎng)愛(ài)好者中很受歡迎為例。他警告說(shuō)，如果商場(chǎng)缺乏成功的正確要素，這只會(huì)推遲不可避免的成功。

UiTM建筑環(huán)境學(xué)院(CBE)建筑與工量測(cè)量學(xué)院的高級(jí)講師Nor Azlinda Mohamed Sabli也將Amcorp Mall作為保留相關(guān)性的老商場(chǎng)的例子。

她強(qiáng)調(diào)了展示本地產(chǎn)品和社區(qū)倡議(如汽車后備箱銷售)的重要性，以促進(jìn)社區(qū)參與和支持本地企業(yè)。

“我對(duì)混合用途開(kāi)發(fā)的方法不僅僅是將住宅和商業(yè)空間結(jié)合起來(lái);而是要確保這些發(fā)展得到高效交通系統(tǒng)的支持，比如交通導(dǎo)向發(fā)展(TOD)和交通鄰近發(fā)展(TAD)。

“同樣重要的是我們對(duì)可持續(xù)和環(huán)保設(shè)計(jì)的承諾，綠色建筑、能源效率和步行環(huán)境是創(chuàng)造宜居環(huán)境的關(guān)鍵。此外，零售的數(shù)字化整合至關(guān)重要，但我們必須平衡網(wǎng)上購(gòu)物和實(shí)體店提貨與可能不熟悉數(shù)字應(yīng)用程序的老年購(gòu)物者的需求，”她說(shuō)。

這是2024年6月26日在吉隆坡拍攝的馬來(lái)西亞大巴扎商場(chǎng)全景。-雷蒙德·曼紐爾攝

根據(jù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)信息中心(NAPIC)的數(shù)據(jù)，巴生谷的零售景觀非常多樣化，截至2024年第一季度，雪蘭莪州有155個(gè)購(gòu)物中心，吉隆坡有113個(gè)購(gòu)物中心。作為一個(gè)單一的州，柔佛州擁有156個(gè)購(gòu)物中心。

在雪蘭莪州的155個(gè)購(gòu)物中心中，89個(gè)是購(gòu)物中心，16個(gè)是商場(chǎng)，50個(gè)是大賣場(chǎng)。在吉隆坡，76家是購(gòu)物中心，30家是商場(chǎng)，7家是大賣場(chǎng)。柔佛有69個(gè)購(gòu)物中心，39個(gè)商場(chǎng)和48個(gè)大賣場(chǎng)。

這意味著吉隆坡有344萬(wàn)平方米的零售空間，雪蘭莪有395萬(wàn)平方米的零售空間。在吉隆坡，數(shù)據(jù)顯示只有290萬(wàn)平方米被占用，剩下5.287億平方米的空置面積，導(dǎo)致截至2024年第一季度的入住率為84.6%。

在雪蘭莪州，入住率為80.8%，可用零售空間為7.598億平方米。柔佛州也面臨著供過(guò)于求的局面，有245.5萬(wàn)平方米的可用住房，但只有174萬(wàn)平方米的入住率，導(dǎo)致入住率達(dá)到70.9%。

穆罕默德·納吉布說(shuō)，數(shù)據(jù)顯示需求分布不均，突出了地理位置的重要性，像孟薩和武吉民堂這樣的地區(qū)備受追捧，而像丹沙羅和普渡這樣的地區(qū)則是租房者的選擇。

他指的是NAPIC的數(shù)據(jù)，他說(shuō):“吉隆坡的整體市場(chǎng)表現(xiàn)出多樣性，一些地區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異，一些地區(qū)需要進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)更高的入住率?！?/p>

根據(jù)馬來(lái)西亞北方大學(xué)(UUM)法律、政府和國(guó)際研究學(xué)院的Nuarrual Hilal Md Dahlan教授的說(shuō)法，馬來(lái)西亞必須最終考慮建造更多購(gòu)物中心的影響，不僅僅是對(duì)舊購(gòu)物中心的影響，而是對(duì)整個(gè)國(guó)家的影響。

雖然持續(xù)的發(fā)展表明投資者對(duì)馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)的信心，但他表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的極度供過(guò)于求將對(duì)投資者和國(guó)家都有害。

他表示，房地產(chǎn)供過(guò)于求是由國(guó)內(nèi)外投資者共同推動(dòng)的，這些投資者渴望投資馬來(lái)西亞的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并從該國(guó)“先賣后建”的制度中獲利。該制度越來(lái)越要求在當(dāng)局批準(zhǔn)建設(shè)之前做出準(zhǔn)確的需求預(yù)測(cè)。

“決策應(yīng)以經(jīng)濟(jì)狀況和人口趨勢(shì)為依據(jù)，并定期進(jìn)行調(diào)查以跟蹤這些因素?，F(xiàn)有商場(chǎng)應(yīng)提供有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃，并根據(jù)定期反饋調(diào)整其設(shè)施和活動(dòng)，以適應(yīng)當(dāng)前公眾的偏好。

“這種方法將有助于維持商場(chǎng)的生存能力，吸引游客，促進(jìn)銷售。忽視公眾趨勢(shì)可能會(huì)導(dǎo)致客流量減少，商業(yè)成功率下降?！?/p>